När en hyresvärd låter ett hus förfalla kan hyresnämnden flytta förvaltningen till någon annan. Det kallas tvångsförvaltning och regleras i bostadsförvaltningslagen. Bara kommunen eller en hyresgästorganisation kan ansöka, och nämnden ska först pröva om ett föreläggande räcker. Under åren 2017 till 2022 avgjorde landets hyresnämnder i genomsnitt sex till sju ärenden om året där någon begärt ett ingripande i förvaltningen.
Vad innebär tvångsförvaltning av ett hyreshus?
Vid tvångsförvaltning ställer hyresnämnden fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare. Förvaltaren tar emot hyrorna och företräder ägaren i det som rör fastigheten, och ska verka för att de olägenheter som ledde till beslutet undanröjs.
Ägaren behåller äganderätten. Säljs huset under tiden gäller beslutet mot den nya ägaren. Hyresgästerna får besked från förvaltaren och kan därefter bara betala hyran till förvaltaren med befriande verkan.
Ett beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart. Inom sex månader ska hyresnämnden bestämma hur länge förvaltningen ska pågå, i normalfallet högst fem år. Tiden kan förlängas med högst tre år i taget. Har beslutet fattats med det lägre beviskravet för en ny ägare, som beskrivs nedan, är gränserna i stället tre år och förlängning med högst ett år. Finns det inte längre skäl för förvaltningen ska den upphöra direkt.
Lagen gäller fastigheter med bostadslägenheter som hyrs ut för annat än fritidsändamål. Fastigheter som ägs av staten eller en kommun kan inte tvångsförvaltas, och kooperativa hyresrättsföreningar omfattas inte.
Vem kan ansöka om tvångsförvaltning?
En ansökan får göras av kommunen eller av en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst kan inte ansöka. Hon kan i stället begära att hyresnämnden ålägger hyresvärden att åtgärda en brist i hennes egen lägenhet, ett så kallat åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen.
Ett åtgärdsföreläggande utgår från den skada en enskild hyresgäst lider av en brist, medan bostadsförvaltningslagen gäller vad hyresgästerna som grupp har rätt att kräva av förvaltningen, enligt regeringens proposition Stärkt skydd för hyresgäster.
En ansökan kan riktas mot den som senast har sökt eller fått lagfart, även om fastigheten redan har sålts vidare.
Vad prövar hyresnämnden?
Hyresnämnden får ingripa om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet eller annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för dem. Nämnden får också ingripa när ägaren låter bostäder stå tomma och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt.
För en ny ägare är kravet lägre. Kommer ansökan in inom tre år från det att ägaren sökte lagfart räcker det att det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas godtagbart. Den regeln infördes 2010, när lagen om förhandsprövning av förvärv av hyresfastigheter avskaffades, enligt regeringens proposition från 2021.
Först ett föreläggande, sedan tvångsförvaltning
Ett ingripande kan vara ett förvaltningsföreläggande, där nämnden förelägger ägaren att åtgärda bristerna inom viss tid, eller tvångsförvaltning. Tvångsförvaltning får bara beslutas om ett förvaltningsföreläggande inte bedöms räcka. Nämnden ska då särskilt väga in hur allvarliga bristerna är och om ägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande. Ett föreläggande får förenas med vite.
Förvaltningsföreläggandet infördes den 1 januari 2022. Det ersatte förvaltningsåläggandet, där nämnden ålade ägaren att lämna över förvaltningen till en förvaltare enligt ett avtal mellan dem. Enligt propositionen låg förvaltningsåläggandet bara bakom ett beslut under åren 2010 till 2016. Hyresnämnden är inte skyldig att ingripa ens när förutsättningarna finns, utan ska bedöma om ett ingripande är proportionerligt, men hyresgästernas berättigade intressen får inte eftersättas.
Utan förvaltare blir det ingen tvångsförvaltning
Nämnden ska utse förvaltaren i samma beslut, och innan dess ska kommunen få tillfälle att föreslå en förvaltare. Bara den som har förklarat sig villig kan utses, och finns ingen förfaller frågan om tvångsförvaltning, enligt civilutskottets betänkande 2025/26:CU14.
Vem betalar när ett hus tvångsförvaltas?
Förvaltarens arvode och utgifter betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden beslutar att ägaren ska betala personligen. Då ska kommunen förskottera arvodet om förvaltaren begär det, och ägaren ska betala tillbaka med ränta. Räcker hyrorna inte till kan nämnden ålägga ägaren att skjuta till pengar, och kommunen kan förskottera pengar till åtgärder som inte kan vänta.
Går det inte att nå en godtagbar förvaltning trots tvångsförvaltningen får kommunen lösa in fastigheten genom en talan i mark- och miljödomstolen.
Ersättningen är ofta för låg för att uppdraget ska löna sig, och hyran är vanligen förvaltarens enda inkomst, enligt utredningen om trygghet i den byggda miljön (SOU 2025:5). Den återger också att Hyresgästföreningen i enstaka fall har avstått från att ansöka eftersom det inte fanns någon förvaltare att tillgå.
Så överklagar man ett beslut till Svea hovrätt
Hyresnämndens beslut enligt bostadsförvaltningslagen överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet lämnas till hyresnämnden, inte till hovrätten. I de här ärendena krävs inget prövningstillstånd, och hovrättens beslut kan inte överklagas.
Ett beslut om tvångsförvaltning gäller medan överklagandet prövas. Vinner fastighetsägaren i hovrätten mot en hyresgästorganisation kan staten få betala hans rättegångskostnad. Är motparten kommunen kan kommunen åläggas att betala.
Hur ofta tillämpas lagen?
Lagen används sällan, och allt mer sällan. Siffrorna nedan redovisas i utredningen Vem äger fastigheten (SOU 2023:55). De gäller alla ärenden där någon begärt ett ingripande mot eftersatt underhåll eller annan misskött förvaltning, inte bara tvångsförvaltning. Uppgifterna för 2017 till 2022 kommer från Domstolsverket och de äldre från två tidigare utredningar. Paragrafen har ändrats flera gånger, så perioderna är inte helt jämförbara.
| Period | Avgjorda ärenden i hyresnämnderna | Vad som hände med ärendena |
|---|---|---|
| 1998-2006 | cirka 33 per år | 6-7 per år avgjordes i sak, varav 4-5 fick bifall |
| 2010-2016 | cirka 44 per år | cirka 25 per år avgjordes i sak, varav 13-14 fick bifall |
| 2017-2022 | 40 totalt, 6-7 per år | 10 bifall, 4 avslag, 6 avvisade och 19 avskrivna |
År 2021 avgjordes ett enda ärende i landets hyresnämnder och 2022 två. Svea hovrätt avgjorde sex sådana ärenden under hela perioden 2017 till 2022.
Utredningen drar slutsatsen att statistiken inte ger något stöd för att misskötseln har ökat, men påpekar att färre ärenden kan ha andra orsaker än att färre hus missköts. Enligt utredningen var det oväntat att ärendena blivit färre trots att kraven för ett ingripande sänkts.
Hovrätten sade nej till tvångsförvaltning i Vårberg
Den 13 oktober 2026 avslog Svea hovrätt Hyresgästföreningens begäran om tvångsförvaltning av fastigheten Hemholmen 1, sex hyreshus på Fjärdholmsgränd i Vårberg i södra Stockholm. Hyresgästföreningen Region Stockholm ansökte hos hyresnämnden i mars 2025 och begärde i andra hand förelägganden vid vite, enligt Fastighetstidningen. I december 2025 avslog hyresnämnden begäran om tvångsförvaltning men förelade ägaren vid vite att höja temperaturen på tappvarmvattnet i några lägenheter, rapporterade Hem & Hyra. Föreningen överklagade avslaget.
Hovrätten konstaterade att det ”under en längre tid i flera avseenden har förekommit brister i förvaltningen av fastigheten”, men bedömde att förvaltningen efter fastighetsägarens åtgärder ”numera kan anses godtagbar mot bostadshyresgästerna”, rapporterar Hem & Hyra. Fönster och balkongdörrar har bytts och alla byggnader har fått godkänd ventilationskontroll, enligt Fastighetstidningen. Tidningen uppger också att hovrätten tillerkände fastighetsbolaget 1 916 206 kronor av allmänna medel för rättegångskostnaderna i hovrätten.
Enligt föreningen har hyresgästerna levt med brister i över tio år, bland annat bristande brandskydd, trasiga hissar, fuktskador och förfallna fasader. Föreningen uppger att den har registrerat över 130 ärenden kopplade till fastigheten, och att delar av bevisningen stöds av polisen och Stockholms stads miljöförvaltning.
”Vår bedömning är att de grundläggande problemen kvarstår”, säger Jens Waldenström, jurist på Hyresgästföreningen i Stockholm, enligt föreningens pressmeddelande. Föreningen menar att avgörandet visar att lagen inte skyddar hyresgäster tillräckligt, och kräver bland annat:
- att tvångsförvaltning ska bli enklare att genomföra och att det ska gå att ingripa snabbare,
- skärpta möjligheter till näringsförbud för de värsta hyresvärdarna,
- förhandsprövning av den som vill köpa en hyresfastighet,
- ett ”körkort” med tydligare krav på den som vill ta ut hyra för bostäder.
Fastighetsbolaget, som kallar sig Elsa Bostad, välkomnar beslutet. ”Det är naturligtvis glädjande att både hovrätten och hyresnämnden gått på samma linje, det ger oss arbetsro i den fortsatta utvecklingen av fastigheterna”, säger ägaren Bjørn Aaserud på bolagets webbplats. Han kritiserar också att Hyresgästföreningen ansökte om tvångsförvaltning utan förvarning.
Vilka förslag finns för att ändra lagen?
Lagen ändrades senast den 1 januari 2022 genom proposition 2020/21:201, då förvaltningsföreläggandet infördes och förvaltaren fick rätt till ersättning för sina utgifter. Sedan dess har tre spår diskuterats.
Förhandsprövning av köpare. Utredningen Vem äger fastigheten föreslog 2023 en ny hyresförvärvslag, där kommunen och i vissa fall hyresnämnden skulle pröva den som köper en hyresfastighet. Förslaget fick omfattande kritik på remiss. I ett riksdagssvar den 25 augusti 2026 skrev justitieminister Gunnar Strömmer (M) att regeringen inte bedömt det som proportionerligt att införa regler som drabbar alla köpare för att stoppa några få oseriösa hyresvärdar. Han såg i dagsläget inte heller anledning att se över reglerna, men skrev att regeringen följer frågan.
En översyn av tvångsförvaltningen. Utredningen om trygghet i den byggda miljön föreslog i januari 2025 att regleringen ses över, bland annat om någon ska vara skyldig att ta på sig förvaltningen och om ersättningen ska höjas. Den föreslog också att ett krav på tillstånd för att ta ut hyra skulle utredas. Propositionen som följde i mars 2026 behandlar bara utredningens lagförslag om en avgift för områdessamverkan.
Kommunalt ansvar för förvaltare. Den 12 mars 2026 sade riksdagen nej till motioner om bland annat att kommunerna ska vara skyldiga att ta fram en förvaltare. Där ville civilutskottet avvakta utfallet av 2022 års regler. Ett krav på att återinföra förvärvslagen avslogs samtidigt, med hänvisning till att regeringen redan bedömt att någon ny hyresförvärvslag inte bör införas.
Näringsförbud skärptes generellt den 1 januari 2026, och ett förbud kan nu gälla i högst 15 år. Någon särskild regel om hyresvärdar finns inte. Näringsförbud eller tillstånd för att hyra ut fanns redan bland de 27 förslag som Hyresgästföreningen lade fram i rapporten Rivstart i september 2026.
Fastighetsägarna anser att dagens regler räcker
Fastighetsägarna, som organiserar fastighetsföretag, avstyrkte förslaget om förhandsprövning i sitt remissvar i januari 2024. Organisationen kallade det ett oproportionerligt ingrepp i äganderätten och näringsfriheten, och skrev att det redan finns tvingande skyddsregler för de enstaka fall av allvarlig misskötsel som förekommer. Fastighetsägarna känner inte till att någon kommun har använt förvaltningsföreläggandet. Organisationen föreslog i stället bland annat skärpta regler om näringsförbud mot ekonomisk brottslighet.
Samma linje drev Fastighetsägarnas expert Anna Thureson i ett särskilt yttrande till SOU 2025:5. Hon skrev att lagstiftningen räcker men att staten och kommunerna inte använder de möjligheter de redan har. En tillståndsplikt för att ta ut hyra vore enligt henne oproportionerlig innan de verktygen har använts.
Fastighetsägarnas chefsjurist Marie Öhrström sade till Fastighetstidningen samma dag som domen att hon inte kände till det enskilda ärendet, men talade allmänt om lagen. Bostadsförvaltningslagen är enligt henne uppbyggd så att ”man i första hand ska använda sig av förvaltningsföreläggande vid vite för att få hyresvärdar att vidta åtgärder. Om dessa förelägganden inte räcker till finns möjlighet till tvångsförvaltning”, sade hon. Hon kallade det en god turordning och menade att kommuner och myndigheter behöver använda de verktyg som redan finns.
Senast faktagranskad: 17 oktober 2026