Väljer du att inte köpa en hyrköpt lägenhet eller ett hyrköpt hus, upphör hyrköpsavtalet när optionen går ut. Har hyrsäljaren påmint dig i tid har du ingen rätt att bo kvar om inte avtalet själv ger dig den, eftersom hyresgästens rätt till förlängning inte gäller hyrköp. Om hyrsäljaren inte skriftligen påminner dig i tid, blir avtalet ett vanligt hyresavtal som gäller tills vidare. Avgiften du har betalat räknas inte av från priset, och om du inte köper finns det ingen regel i lagen om att den ska betalas tillbaka. Pengar du sparar till köpet får inte ligga hos hyrsäljaren.
Lagen om hyrköp av bostad gäller sedan den 2 juli 2026 och bara för avtal som har ingåtts från den dagen. Ett hyrköpsavtal innebär att du får bo i en bostad mot en avgift och samtidigt får rätt att köpa den för ett bestämt pris under en viss tid. Den rätten kallas option.
Får jag bo kvar om jag inte köper när optionen går ut?
Nej, om hyrsäljaren har påmint dig i tid. Utan påminnelse i tid blir du hyresgäst tills vidare, med besittningsskydd. Köper du inte, upphör avtalet den dag då optionen senast kan användas. Köper du, upphör hyrköpsavtalet när du tillträder som ägare.
En vanlig hyresgäst har besittningsskydd, alltså rätt att få avtalet förlängt om inte hyresvärden har ett godtagbart skäl att säga upp det. De reglerna om förlängning i jordabalken gäller inte för ett hyrköpsavtal. Du och hyrsäljaren kan skriva in en rätt till förlängning i avtalet eller skriva ett nytt hyrköpsavtal, enligt regeringens proposition.
Lagen sätter ingen längsta tid för optionen. Optionen får också förenas med villkor, till exempel att du har kvar din anställning, enligt civilutskottets betänkande.
När måste hyrsäljaren påminna mig?
Tidigast sex månader och senast tre månader innan optionen går ut. Påminnelsen ska vara skriftlig och säga när optionen senast kan användas och att hela avtalet upphör om du inte köper. Den räknas som lämnad när den har skickats i rekommenderat brev till bostaden, eller till en annan adress som du har uppgett.
Missar hyrsäljaren påminnelsen, anses ni ha ingått ett hyresavtal som gäller tills vidare från den dag hyrköpsavtalet upphör. Då gäller de vanliga hyresreglerna. Du har besittningsskydd från första dagen, och kan ni inte enas om hyran, ska den bestämmas till en skälig hyra, enligt propositionen.
Regeln gäller inte om avtalet har upphört av något annat skäl än att optionstiden har gått ut, till exempel efter en uppsägning. Den gäller inte heller om det är klart att du inte vill ha ett hyresavtal.
Vad händer med hyrköpsavtalet om du köper, avstår eller flyttar?
| Situation | Vad som gäller |
|---|---|
| Du köper bostaden | Hyrköpsavtalet upphör när du tillträder som ägare. |
| Du köper inte och har fått påminnelsen i tid | Avtalet upphör när optionen går ut. Du har ingen rätt att bo kvar. |
| Du köper inte och har inte fått påminnelsen i tid | Ett hyresavtal som gäller tills vidare uppstår, med besittningsskydd, utom när det är klart att du inte vill ha ett. |
| Du vill flytta före optionens slut | Du kan alltid säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Avtalet kan inte göra tiden längre. |
| Hyrsäljaren säljer bostaden | Avtalet gäller mot den nya ägaren. |
| Bostadsrätten säljs exekutivt eller tvångsförsäljs | Avtalet gäller inte mot köparen. |
Vad händer med pengarna jag har betalat?
Hyrköpsavgiften räknas inte av från priset. Avgiften är ersättning för att du bor i bostaden och för rätten att köpa den, inte en avbetalning, enligt propositionen. Om du inte köper, finns det ingen regel i lagen om att avgiften ska betalas tillbaka.
Hyresgästföreningen föreslog i sitt remissvar att avgiften skulle få räknas av från priset. Regeringen avvisade förslaget med motiveringen att en avräkning i praktiken skulle bli ett sparande hos hyrsäljaren, och ett sådant sparande är inte tillåtet.
Avtalet kan innehålla en sparplan där du sparar till köpet. Pengarna får inte sättas in hos hyrsäljaren eller hos ett företag eller en person som är närstående till hyrsäljaren. Du får inte heller betala något i förskott på köpeskillingen till hyrsäljaren.
Vad måste avtalet innehålla för att gälla?
Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda. Det ska ange bostaden, priset eller hur priset ska räknas fram, tiden då du får använda optionen och hur stor avgiften är, utom den del som gäller driftskostnader. Saknas något av detta är avtalet ogiltigt.
I rimlig tid innan du skriver under ska hyrsäljaren ge dig klar och begriplig information om sju saker:
- bostaden
- vad du får använda bostaden till och på vilka villkor
- optionen, med priset eller hur priset räknas fram och när du kan köpa
- avgiften, med villkor om driftskostnader, hur avgiften kan ändras och hur och när den betalas
- sparplanen, om avtalet ska ha en
- dina rättigheter och skyldigheter enligt lagen
- de ekonomiska risker som avtalet innebär för dig.
Uteblir informationen räknas det enligt marknadsföringslagen som att hyrsäljaren har utelämnat väsentlig information. Hyrsäljaren kan däremot inte få en marknadsstörningsavgift för det.
Avtalet får avvika från hyresreglerna på fler punkter. Ni får avtala om att bostaden ska vara i sämre skick än en hyresgäst har rätt till, och om att hyrsäljaren inte ska stå för vanliga reparationer. Tillfaller avtalet din make eller sambo vid en bodelning eller ett arvskifte, får maken eller sambon bara ta över det med tillstånd från hyresnämnden.
Ett villkor i avtalet som är sämre för dig än lagen gäller inte, om inte lagen själv tillåter avvikelsen.
Hur bestäms hyrköpsavgiften, och kan den höjas?
Avgiften ska vara ett bestämt belopp. Den får ändras högst en gång om året och bara om avtalet anger hur det ska gå till. Den del av avgiften som gäller driftskostnader får ni avtala om på annat sätt.
Hyrsäljaren får inte ta betalt för tiden innan du flyttar in, och får inte kräva någon annan ersättning för avtalet än den som lagen anger. Lagen hindrar inte att hyrsäljaren kräver en deposition innan du flyttar in, och den reglerar inte heller depositionen, enligt propositionen.
Avgiften kan inte prövas i hyresnämnden. Reglerna om prövning av hyran och om skälig hyra gäller inte för hyrköp, och avgiften ska inte jämföras med vad en skälig hyra skulle vara. Ett oskäligt villkor kan domstolen jämka eller bortse från med stöd av avtalslagen.
Kan jag eller hyrsäljaren säga upp avtalet i förtid?
Du kan säga upp avtalet när som helst. Avtalet upphör då vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, enligt jordabalkens regel för bostadshyresgäster. Ett villkor om längre uppsägningstid gäller inte, eftersom det är till din nackdel.
Hyrsäljaren får bara säga upp avtalet i förtid om du har brutit mot det på ett sätt som skulle göra en hyresrätt förverkad, till exempel genom att inte betala avgiften i tid. En hyresgäst som har blivit uppsagd för obetald hyra får normalt behålla bostaden om hon betalar inom tre veckor. Som hyrköpare förlorar du den rätten om du upprepade gånger har betalat för sent och det är så allvarligt att avtalet skäligen inte bör fortsätta. Du kan inte heller sätta in avgiften hos länsstyrelsen för att behålla bostaden, vilket en hyresgäst kan göra.
Vad händer om bostaden säljs under avtalstiden?
Säljer hyrsäljaren bostaden, gäller ditt avtal även mot den nya ägaren. Särskilda regler gäller vid en exekutiv försäljning, alltså när Kronofogden säljer bostaden för att betala hyrsäljarens skulder.
Är bostaden ett hus på en fastighet eller en tomträtt, gäller avtalet vid en exekutiv försäljning bara om din rätt att bo där är skyddad enligt utsökningsbalken. Är bostaden en bostadsrätt som säljs exekutivt eller tvångsförsäljs, gäller avtalet inte mot köparen. Det gäller inte heller mot bostadsrättsföreningen, om föreningen tar över bostadsrätten efter att försäljningen har misslyckats.
Hyrsäljaren ska anmäla avtalet till inskrivningsmyndigheten om det gäller en fastighet eller tomträtt, och till bostadsrättsföreningen om det gäller en bostadsrätt. När Lantmäteriets nya bostadsrättsregister tas i bruk ska anmälan om en bostadsrätt i stället göras till Lantmäteriet. Den 4 november 2026 hade regeringen ännu inte bestämt från vilken dag det gäller. Hyrsäljaren ska också hålla dig underrättad under avtalstiden om sådant som rör bostaden och kan ha betydelse för dig.
Vad sade Lagrådet om lagen om hyrköp?
Lagrådet var kritiskt. Lagrådet pekade på två risker: att hyrköparen inte kan köpa bostaden, och att hon inte får nytta av den del av avgiften som inte är ersättning för boendet. Riskerna var enligt Lagrådet så stora att det är svårt att tänka sig att den som förstår dem skulle se ett hyrköpsavtal som attraktivt. Lagrådet ansåg också att riskerna är svåra att uppfatta för en konsument.
Riksdagen antog lagen. Enligt civilutskottets betänkande ville Socialdemokraterna och Miljöpartiet avslå förslaget i en reservation och Vänsterpartiet i en annan, medan Centerpartiet stödde lagen men ville att den skulle följas upp. Hur partierna ser på bostadsägande i övrigt står i genomgången av partiernas bostadspolitik. Vad som har hänt med andra bostadsförslag efter valet står i översikten över bostadspolitiken efter valet för den som hyr.
Vart vänder jag mig om jag och hyrsäljaren blir oense?
En tvist om hyrköpsavtalet prövas som utgångspunkt av allmän domstol, alltså tingsrätten, enligt propositionen. Vissa frågor om själva boendet prövas ändå av hyresnämnden, precis som för en hyresgäst, till exempel ett föreläggande om att hyrsäljaren ska åtgärda brister i bostaden. Hyresnämnden prövar också om din make eller sambo får ta över avtalet. Nämndens beslut i den frågan kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor, men överklagandet lämnas till hyresnämnden.
Senast faktagranskad: 4 november 2026