Vi ville mäta hur stor bostadsrättssektorns underhållsskuld är, och underlaget såg lovande ut. Bolagsverkets samling av digitalt inlämnade årsredovisningar rymmer 1 994 517 rapporter från 573 771 företag, med bokslutsdatum mellan den 30 juni 2017 och den 30 juni 2026. Där borde svaret finnas. Det gjorde det inte, och skälet visade sig vara en större sak än den fråga vi ställde: inte en enda av rapporterna kommer från en bostadsrättsförening.
Noll av nästan två miljoner. Samtidigt står 24 878 verksamma bostadsrättsföreningar registrerade i samma register, och sedan räkenskapsåret 2023 kräver lagen att var och en av dem redovisar just det nyckeltal som en underhållsskuld skulle behöva beräknas ur.
Så räknade vi
Alla tal nedan bygger på en och samma population, så att de går att jämföra med varandra. Ur företagsregistret har vi tagit de poster som har verksamhetsstatus med koden 1, alltså verksamma, och som inte är raderade. Det ger 1 364 655 verksamma företag och föreningar i Sverige. Delmängden med juridisk form 53, bostadsrättsföreningar, är 24 878. Ingen annan avgränsning har använts någonstans i texten.
Ett påpekande om räknesättet, eftersom det är lätt att blanda ihop: 1 994 517 är antalet rapporter, inte antalet företag. Samma bolag kan ha lämnat flera bokslut under perioden. Antalet distinkta företag bakom rapporterna är 573 771. Vi skriver därför aldrig bolag när vi har räknat rapporter.
Frånvaron av föreningar går att pröva på ett sätt som inte kräver att man litar på någon kategorisering. Svenska bostadsrättsföreningar har organisationsnummer som börjar på sjuan, vilket gäller samtliga 33 989 föreningar i registret. Aktiebolag börjar på femman. I hela rapportsamlingen finns noll rapporter vars organisationsnummer börjar på något annat än femma. Kopplar man i stället rapporterna mot företagsregistret på juridisk form blir bilden densamma: 1 894 521 rapporter kommer från övriga aktiebolag, fem från bankaktiebolag och två från försäkringsaktiebolag. Inga andra former förekommer.
Skyldigheten finns, och den är inte villkorad
Det vore lätt att anta att föreningarna helt enkelt slipper lämna in. Så är det inte. En bostadsrättsförening är enligt bostadsrättslagens 1 kap. 1 § ”en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt”. Och ekonomiska föreningar räknas upp som egen kategori i bokföringslagens 6 kap. 1 §, som säger att sådana företag ska avsluta bokföringen med en årsredovisning och offentliggöra den.
Hur det ska gå till står i årsredovisningslagens 8 kap. 3 §. Punkt två gäller ekonomiska föreningar och kräver att bestyrkta kopior har kommit in till registreringsmyndigheten, alltså Bolagsverket, inom en månad efter att föreningsstämman fastställde balans- och resultaträkningen. Formuleringen är i sak densamma som den punkt ett ställer på aktiebolag. Kravet är inte kopplat till föreningens storlek.
Lagen kräver till och med rätt siffra
Det är här historien blir besvärande. Genom lagen 2022:1028, som trädde i kraft den 1 januari 2023 och tillämpas första gången för räkenskapsår som inleds efter utgången av 2022, fick årsredovisningslagen en ny bestämmelse riktad enbart mot bostadsrättsföreningar. Enligt 6 kap. 3 a § ska föreningen i förvaltningsberättelsen lämna upplysningar om nyckeltal som underlättar förståelsen av verksamheten, ”däribland 1. årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, 2. skuldsättning per kvadratmeter, 3. sparande per kvadratmeter, 4. räntekänslighet, och 5. energikostnad per kvadratmeter”.
Sparande per kvadratmeter är precis det mått en granskare skulle vilja lägga ihop över hela beståndet. Det är föreningens avsättning till kommande underhåll, ställd mot ytan den ska underhålla. Lagstiftaren har alltså redan bestämt att uppgiften ska finnas, i varje förening, varje år. Den finns också, i tiotusentals dokument. Den finns bara inte i något format som går att summera.
Den digitala kedjan byggdes för aktiebolag
Materialet vi undersökte kommer från Bolagsverkets tjänst för digital inlämning, vilket syns direkt i rapporterna. Varje post bär en taxonomiadress hos taxonomier.se, den gemensamma registret som Bolagsverket driver tillsammans med Bokföringsnämnden, FAR, Finansinspektionen, Skatteverket och SCB, och de är inlämnade genom vanliga bokslutsprogram. De fyra vanligaste avsändarna är Wolters Kluwer Capego, Visma Bokslut, Wolters Kluwer Bokslut och BL Bokslut.
Tittar man på vilka taxonomier som faktiskt är publicerade framträder mönstret. Årsredovisning och koncernredovisning enligt K3 finns för aktiebolag. Taxonomierna för revisionsberättelse och fastställelseintyg, som den digitala inlämningen förutsätter, finns likaså bara för aktiebolag. Årsredovisning enligt K2 anges täcka aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag, ekonomiska föreningar och filialer, men för raderna som heter övriga företagsformer står statusen som ingen planerad aktivitet. Vad den exakta orsaken är i det enskilda ledet ska vi inte påstå. Utfallet är däremot mätbart, och det är entydigt.
Det vi ändå kan se, och det vi inte kan
Eftersom ekonomin inte går att läsa maskinellt återstår åldern, och underhållsbehov följer i hög grad ålder. Det är det argumentet som bär stambytesvågen i miljonprogrammet. Registret innehåller ett registreringsdatum för varje förening, och 9 460 av de verksamma föreningarna registrerades före augusti 1986.
Den siffran ska läsas med tre reservationer, och de är stora nog att förtjäna egen plats.
För det första är datumet golvkodat. Exakt 6 651 föreningar, alltså 26,7 procent av alla verksamma, bär registreringsdatumet den 1 januari 1971. Det är inte en verklig registreringsdag utan den punkt där registret digitaliserades. Samma golv delas av handelsbolag, ideella föreningar, samfälligheter och enkla bolag, medan aktiebolagen har äkta datum ända tillbaka till den 6 december 1906. För en fjärdedel av föreningarna vet vi alltså bara att de är minst 55 år gamla, inte hur mycket äldre.
För det andra är registreringsår inte byggår. En förening som bildas när ett hyreshus ombildas till bostadsrätt är ny som förening samma dag som huset fyller sjuttio. Ombildningarna gör att beståndets verkliga ålder systematiskt underskattas, vilket betyder att 9 460 är en undre gräns och inte ett facit.
För det tredje mognar årgångarna långsamt, vilket lätt lurar den som jämför årtal. Andelen av varje registreringsårgång som hunnit få status verksam faller ju närmare nutiden man kommer: 69,4 procent för 2012 års föreningar, 50,4 procent för 2021, 12,0 procent för 2025 och 4,1 procent för det som registrerats hittills under 2026. En nybildad förening för ett nyproduktionsprojekt är registrerad långt innan någon lägenhet är upplåten. Räknar man bara verksamma föreningar per registreringsår ser det därför ut som att nybildandet har rasat med nära nio tiondelar sedan 2021. Räknar man i stället alla föreningar oavsett status blir fallet betydligt mindre dramatiskt, från 857 föreningar 2021 till 213 år 2023 och därefter 292 och 384 de två följande åren. Vi redovisar den senare serien, och noterar att 2026 är ett brutet år: registeruttaget är gjort den 31 juli 2026 och den senaste registreringen i det är daterad den 17 juli.
En blind fläck till
Det här är andra gången på kort tid som en central siffra om bostadsrättssektorns underhåll visar sig vila på ett underlag som inte ser sektorn. Den nationella vattenskadestatistiken, som stambytesargumentet ofta lutar sig mot, rapporterar nästan bara villaskador eftersom flerbostadshusens skador inte läses in automatiskt. Nu visar sig ekonomin ha samma problem från andra hållet: uppgifterna samlas in enligt lag, men hamnar utanför det maskinläsbara.
Konsekvensen är konkret. Varje tal om brf-Sveriges samlade underhållsskuld som cirkulerar i debatten kommer från ett urval, en enkät eller en modell, aldrig från en fullständig sammanräkning, för någon sådan går inte att göra. Det gäller även våra egna tidigare uppskattningar. Att kartlägga förvaltningsbranschen går utmärkt, eftersom den består av aktiebolag. Att kartlägga föreningarna de förvaltar gör det inte.
Steget som skulle behövas är litet och tekniskt: en publicerad taxonomi för föreningarnas årsredovisning och ett fastställelseintyg som fungerar för en föreningsstämma. Uppgiftsskyldigheten finns redan, nyckeltalen är redan definierade i lag, och föreningarna räknar redan fram dem. Det som saknas är formatet som gör att någon kan lägga ihop dem.