Hur stor är underhållsskulden i landets bostadsrättsföreningar? Frågan går inte att besvara med en siffra, och skälet är enklare än det borde vara. Den undersökning som mätte föreningarnas ekonomi finns inte längre. Sista redovisningsår är 2015. Sedan dess har beståndet vuxit med nästan 188 000 bostadsrätter utan att någon räknat på vad det kostar att hålla det i skick.
Det som finns kvar är elva år gammalt, och det säger mer än man först tror. Vi har hämtat hem hela serien och räknat på den.
Så räknade vi
Alla tal nedan kommer från Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus (IKU), som SCB drev till och med redovisningsåret 2015. Vi har hämtat serierna ur SCB:s statistikdatabas via öppna API:et och använder genomgående posten underhåll och reparation, kronor per kvadratmeter totalyta, för riket.
Fyra begränsningar behöver stå med, eftersom de påverkar hur siffrorna får läsas. För det första är IKU en urvalsundersökning för bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare, med obundet slumpmässigt urval inom strata. SCB anger osäkerheten som skattningen plus eller minus två standardavvikelser, och vi återger den felmarginalen varje gång vi anger ett tal. För det andra saknas år 2014 helt, eftersom undersökningen inte genomfördes det året. För det tredje varnar SCB själv i sin kvalitetsdeklaration för 2015 för jämförelser mellan ägarkategorier: hos föreningar och allmännyttiga bolag mäts hela företaget, medan privata fastighetsägare mäts per fastighet, vilket ger ”en tendens mot underskattning av vissa variabler”. För det fjärde, och kanske viktigast: ”Obetalt arbete som utgör en ej redovisad kostnad fångas inte upp av undersökningen”, och SCB konstaterar att sådant arbete är vanligt just i bostadsrättsföreningar.
Två tal är våra egna beräkningar och inte hämtade som färdiga siffror. Föreningarnas samlade yta har vi härlett genom att dela deras totala skulder i miljoner kronor med samma skulder uttryckta i kronor per kvadratmeter, båda publicerade i samma tabell. Taxeringsvärdet ger samma yta på kronan när båda uppgifterna finns, vilket är den kontroll vi har på metoden. Ombyggnadsutgiften per kvadratmeter har vi räknat fram genom att dela den publicerade ombyggnadssumman med den ytan. För privatägda fastigheter går ytan bara att räkna fram till och med 2012, eftersom SCB slutade publicera skulder för den kategorin 2007 och taxeringsvärde 2013. Omräkningen till dagens penningvärde bygger på byggkostnadsindex för flerbostadshus och inte på konsumentprisindex, eftersom underhåll köps av byggbranschen och inte i livsmedelsbutiken.
Vad den sista mätningen visade
År 2015 lade bostadsrättsföreningarna 133 kronor per kvadratmeter totalyta på underhåll och reparationer, med en felmarginal på plus eller minus nio kronor. Två år tidigare låg samma post på 86 kronor, då med en felmarginal på fyra kronor. Åren dessförinnan rörde sig siffran långsamt: 84 kronor 2003, ned till 78 kronor 2008, tillbaka på 84 kronor 2012.
Hoppet mellan 2013 och 2015 är alltså stort, drygt femtio procent på två år. Det ska läsas försiktigt. Mellanåret saknas, felmarginalen mer än fördubblades, och SCB skriver att någon analys av jämförbarheten över tid inte har gjorts, även om myndigheten själv bedömer den som god. Att beloppet steg är sannolikt. Exakt hur mycket vet vi inte.
Skalar man upp det till hela den undersökta populationen blir bilden konkret. Föreningarnas samlade yta var 70,6 miljoner kvadratmeter 2015, upp från 53,5 miljoner 2003. Vid 133 kronor per kvadratmeter innebär det ungefär 9,4 miljarder kronor i underhåll det sista uppmätta året. Till det kom knappt fem miljarder i ombyggnad och standardförbättring.
Fällan i jämförelsen med hyresvärdarna
Den jämförelse som ligger närmast till hands är den mot de privata hyresvärdarna, som mättes i samma tabell samma år. Och den ser förödande ut för föreningarna. Varje enskilt år mellan 2003 och 2013 låg föreningarnas underhåll på mellan 55 och 68 procent av hyresvärdarnas, aldrig högre. År 2013 lade en privat hyresvärd 153 kronor per kvadratmeter där en förening lade 86.
Slutsatsen att föreningarna underhåller sina hus till halva takten vore ändå fel, och det är här den intressanta delen ligger. Ombyggnad och standardförbättring redovisas på en egen rad, och den raden är stor. År 2013 låg föreningarnas ombyggnad på 109 kronor per kvadratmeter, alltså mer än deras underhåll. Ett stambyte som en hyresvärd delvis kostnadsför som reparation bokförs i en förening typiskt som en investering i huset. Samma arbete, olika rad i resultaträkningen.
Lägger man ihop raderna hamnar föreningarna 2013 på 195 kronor per kvadratmeter mot 86 om man bara läser underhållsposten. Men samma räkning måste göras för hyresvärdarna, och där tar underlaget slut: för privatägda fastigheter publicerar SCB varken skulder eller taxeringsvärde 2013, så deras yta går inte att härleda det året. Använder man i stället 2012 års yta, som legat stilla kring 47 miljoner kvadratmeter ända sedan 2007, landar de privata på omkring 108 kronor i ombyggnad. Alltså i praktiken samma nivå som föreningarna, och drygt 260 kronor sammanlagt.
Ombyggnadsraden stänger därför inte gapet, den krymper det. Föreningarna går från 56 procent av hyresvärdarnas nivå till omkring 75. Räknar man i stället åren 2003 till 2011, då båda kategoriernas ytor går att härleda ur SCB:s egna tal, ligger de sammanlagda beloppen betydligt närmare varandra, mellan 89 och 108 procent. Det sista uppmätta året är alltså det år då föreningarna ser sämst ut även efter att bokföringsskillnaden räknats bort, och samtidigt det år då underlaget är svagast. Den som citerar underhållsraden ensam får ändå en sektor som sparar in på husen mer än den faktiskt gör.
Vad beloppet räcker till
Så vad betyder 133 kronor per kvadratmeter för en enskild förening? Byggkostnaderna för flerbostadshus steg med 51 procent mellan 2015 och 2025 enligt SCB. Höll föreningarnas underhåll jämna steg motsvarar den sista mätningen ungefär 201 kronor per kvadratmeter i dagens penningvärde. Fördelat på beståndet blir det knappt 73 kvadratmeter totalyta per bostadsrätt, alltså i runda tal 14 700 kronor per lägenhet och år för allt underhåll tillsammans.
HSB Stockholm anger på sin sida om stambyte och relining att ”Ett riktvärde är 300 000 kr per lägenhet”. Ett enda stambyte motsvarar alltså omkring tjugo års samlad underhållsbudget, om budgeten ligger kvar på den nivå som senast uppmättes. Det förklarar varför notan i praktiken alltid lånefinansieras, och varför den i miljonprogrammets bestånd har blivit en politisk följetong.
En not om just det beloppet, eftersom vi själva har använt ett annat. Vår tidigare genomgång räknade med 80 000 till 250 000 kronor per lägenhet. Styrelsen.se, som var källan då, anger numera HSB:s riktvärde på 300 000 kronor i sin genomgång av vad ett stambyte kostar per lägenhet. Vi använder den högre och färskare uppgiften här, och noterar att det gör vår egen äldre kalkyl till ett golv. Beloppet kontrollerades hos HSB Stockholm den 3 augusti 2026.
De små föreningarna sticker ut
IKU bröt också ned föreningarna efter storlek, och 2013 syns en tydlig trappa. Föreningar med färre än 25 lägenheter lade 75 kronor per kvadratmeter på underhåll, de med 25 till 74 lägenheter 73 kronor, de med 75 till 149 lägenheter 88 kronor, de med 150 till 299 lägenheter 99 kronor och de allra största, från 300 lägenheter och uppåt, 107 kronor.
Den största gruppen lade alltså närmare hälften mer per kvadratmeter än de minsta. Driftskostnaderna följde motsatt logik och skilde sig knappt alls, från 300 till 353 kronor per kvadratmeter över samma storleksklasser. Det är underhållet, den post som går att skjuta upp, som varierar med föreningens storlek. I 2015 års mätning försvinner trappan, men då är felmarginalen för de minsta föreningarna uppe i 34 kronor, vilket gör den siffran nästan oanvändbar.
Varför ingen har uppdaterat siffran
SCB:s produktsida för IKU är kortfattad om vad som hände: ”Undersökningen är nedlagd, sista redovisningsår avser 2015.” Nästa publicering anges som ingen planerad. Undersökningen hade då funnits i någon form sedan SCB tog över den från Statens hyresråd i mitten av 1960-talet, med bostadsrättsföreningarna inkluderade från 1975.
Den andra vägen till samma uppgift är också stängd. Sedan räkenskapsåret 2023 kräver lagen att varje förening redovisar sparande per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, men inte en enda bostadsrättsförening finns i den maskinläsbara årsredovisningsdatan hos Bolagsverket. Uppgiften finns i tiotusentals dokument och i noll rader som går att summera.
Under tiden har sektorn vuxit. Antalet bostadsrätter i flerbostadshus gick från 967 938 år 2015 till 1 155 827 år 2025 enligt SCB:s bostadsbestånd. Nästan 188 000 lägenheter har tillkommit efter den sista mätningen, samtidigt som det bestånd som mättes har blivit elva år äldre.
Det gör varje debattsiffra om brf-Sveriges underhållsskuld till en uppskattning, byggd på enkäter, urval eller modeller. Den som vill ha en riktig siffra behöver antingen en statistikundersökning tillbaka eller en taxonomi som gör föreningarnas egna nyckeltal maskinläsbara. Det som inte fungerar är att fortsätta citera ett tal som ingen har mätt.
Senast faktagranskad: 4 augusti 2026