I genomsnitt hade föreningarna bakom de bostadsrätter som belånades 2024 en skuld på 7 191 kronor per kvadratmeter bostadsyta, i Finansinspektionens stickprov av nya bolån. Nybildade föreningar låg på 14 568 kronor, dubbelt så högt. Ingen lag anger vad som är för mycket, och en hög skuld betyder inte i sig att föreningen är illa skött.
Vad är en normal skuldsättning för en bostadsrättsförening?
Genomsnittet har legat mellan 5 800 och 7 200 kronor per kvadratmeter sedan 2017 och har stigit varje år sedan 2021. I det befintliga beståndet var snittet 6 942 kronor 2024. Föreningar i nyproduktion har legat över 11 500 kronor varje år i serien. Varken årsredovisningslagen eller Bokföringsnämndens vägledning anger någon gräns.
| År | Befintligt bestånd, kronor per kvadratmeter | Nyproduktion, kronor per kvadratmeter | Alla bostadsrätter, kronor per kvadratmeter |
|---|---|---|---|
| 2017 | 5 652 | 11 868 | 5 801 |
| 2018 | 5 770 | 14 152 | 6 100 |
| 2019 | 5 719 | 12 971 | 5 915 |
| 2020 | 6 124 | 13 771 | 6 348 |
| 2021 | 5 759 | 11 595 | 5 990 |
| 2022 | 6 342 | 12 503 | 6 628 |
| 2023 | 6 554 | 13 820 | 6 957 |
| 2024 | 6 942 | 14 568 | 7 191 |
Talen gäller bostadsrätter som just belånats, inte samtliga föreningar. Stickprovet omfattar köp, tilläggslån och bankbyten, och omkring 4 procent av bostadsrätterna i det avser nyproduktion. Ett snitt per låntagare är inte heller detsamma som medianföreningen.
SEB räknar 0 till 8 000 kronor per kvadratmeter som en bra siffra och uppmanar köparen att se upp om den överstiger 15 000 kronor. Det är en bankrådgivares bedömning, inte en regel. Hur skulden hänger ihop med avgiften och räntekänsligheten står i genomgången av nyckeltalen i en brf och vad de bör ligga på.
Var är Sveriges mest skuldsatta bostadsrättsföreningar?
Det finns ingen offentlig lista som rangordnar föreningarna efter skuld per kvadratmeter. Din egen förenings tal står i förvaltningsberättelsen i föreningens årsredovisning. Högst ligger de nybildade föreningarna. I den senaste officiella mätningen låg föreningar i hus med värdeår 2000 eller senare högst.
Husets ålder spelar större roll än orten
SCB mätte föreningarnas skulder i sin intäkts- och kostnadsundersökning fram till 2015. Föreningar i hus med värdeår 2010 eller senare hade 9 448 kronor i skuld per kvadratmeter totalyta, nästan fyra gånger så mycket som föreningar i hus med värdeår före 1960. Värdeåret räknas fram ur byggåret och ur hur stora och hur sena till- och ombyggnaderna har varit, enligt fastighetstaxeringslagen.
| Värdeår | Skuld, kronor per kvadratmeter totalyta, 2015 | Felmarginal |
|---|---|---|
| före 1960 | 2 463 | ± 174 kronor |
| 1960 till 1979 | 2 373 | ± 117 kronor |
| 1980 till 1989 | 4 435 | ± 263 kronor |
| 1990 till 1999 | 6 707 | ± 338 kronor |
| 2000 till 2009 | 8 065 | ± 308 kronor |
| 2010 och senare | 9 448 | ± 562 kronor |
| Samtliga | 3 916 | ± 91 kronor |
Orten betydde betydligt mindre. Samma år låg föreningarna i Stor-Stockholm på 4 231 kronor och i Stor-Göteborg på 4 324 kronor, en skillnad som ryms inom felmarginalen. Stor-Malmö låg på 3 743 kronor och kommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsområdena på 3 036 kronor. Den högsta regionen låg cirka 40 procent över den lägsta. Föreningarna i de nyaste husen låg mer än 280 procent över dem i hus med värdeår före 1960.
| Region | Skuld, kronor per kvadratmeter totalyta, 2015 | Felmarginal |
|---|---|---|
| Stor-Göteborg | 4 324 | ± 307 kronor |
| Stor-Stockholm | 4 231 | ± 160 kronor |
| Kommuner med fler än 75 000 invånare utanför storstadsområdena | 4 019 | ± 175 kronor |
| Stor-Malmö | 3 743 | ± 318 kronor |
| Kommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsområdena | 3 036 | ± 159 kronor |
Skillnaden hänger sannolikt ihop med hur en förening bildas. Det är vår tolkning, och SCB:s tal visar den inte. Värdeåret gäller huset och flyttas fram vid en större ombyggnad, så det är inte föreningens ålder. En förening som köper eller bygger ett hus i dag finansierar köpet med insatser och lån till dagens priser, medan en äldre förening kan ha amorterat på ett lån som togs på en lägre prisnivå. Finansinspektionens tal från 2024 pekar åt samma håll, med nyproduktionen på 2,1 gånger det befintliga beståndet.
Talen per kvadratmeter totalyta från SCB och per kvadratmeter bostadsyta från Finansinspektionen går inte att jämföra rakt av. Totalytan rymmer även lokaler, så samma skuld ger ett lägre tal per kvadratmeter.
Hög skuld betyder inte att föreningen är illa skött
Skulden per kvadratmeter visar hur stort lån föreningen har, inte varför. En förening som nyss bytt stammar har ofta lånat till det och kan ha ett hus i bättre skick än grannföreningen med hälften så stor skuld och ett stambyte framför sig. Felicia Åkerblad, rådgivare för bostadsrättsföreningar på SEB, säger att en lite högre skuldsättning går att acceptera i nyproduktion eller i en äldre förening som nyligen gjort stora underhållsarbeten, som stambyte, takomläggning och dränering. Detsamma gäller enligt henne en förening med hyresrätter som kan säljas av senare.
En låg skuld kan i stället betyda att underhållet skjutits upp, och det syns inte i något nyckeltal. Någon officiell mätning av föreningarnas underhåll har inte gjorts sedan 2015.
Så mycket av föreningens lån bär du som köpare
Skulden per kvadratmeter gånger lägenhetens yta ger en grov uppskattning av hur stor del av föreningens lån som följer med köpet. Finansinspektionen använder själv den metoden, eftersom andelstalet saknas i myndighetens underlag. En lägenhet på 60 kvadratmeter i en förening med 7 191 kronor per kvadratmeter bär då omkring 431 000 kronor av föreningens lån. I en förening med 14 568 kronor blir det omkring 874 000 kronor.
Föreningens lån betalas med avgiften och är en indirekt skuld för den som köper bostadsrätten. När Finansinspektionen räknade in föreningarnas lån blev skuldkvoten för nya bolånetagare i bostadsrätt i genomsnitt ungefär 24 procent högre 2024, och nästan 40 procent högre i nybildade föreningar. Till skillnad från det egna bolånet får föreningen inte dra av räntekostnaderna.
Var skulden per kvadratmeter står i årsredovisningen
Sedan det första räkenskapsår som började efter 2022 ska varje bostadsrättsförening redovisa skuldsättning per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, enligt årsredovisningslagen. Enligt Bokföringsnämndens allmänna råd ska föreningen dessutom redovisa skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt. Det första talet räknar in alla ytor som ger föreningen intäkter, också hyresrätter och affärslokaler, medan det andra bara räknar bostadsrätternas yta. Har föreningen lokaler blir det första talet lägre. Jämför därför samma tal mellan föreningarna, och läs flerårsöversikten för att se åt vilket håll skulden rör sig.
Underhållsskulden syns inte i nyckeltalet
Någon officiell statistik över underhållsskulden i landets bostadsrättsföreningar finns inte, och SCB lade ned sin mätning av föreningarnas underhållskostnader efter 2015. Sedan dess har beståndet vuxit med nästan 188 000 bostadsrätter utan att någon officiell mätning gjorts av vad det kostar att hålla det i skick.
Så mycket lade bostadsrättsföreningarna på underhåll 2015
År 2015 lade bostadsrättsföreningarna 133 kronor per kvadratmeter totalyta på underhåll och reparationer. Dessförinnan hade posten legat still i över ett decennium.
| År | Underhåll och reparation, kronor per kvadratmeter | Felmarginal |
|---|---|---|
| 2003 | 84 | ± 7 kronor |
| 2008 | 78 | ± 5 kronor |
| 2012 | 84 | ± 4 kronor |
| 2013 | 86 | ± 4 kronor |
| 2015 | 133 | ± 9 kronor |
Mellan 2013 och 2015 steg posten med drygt 50 procent. Hur stor ökningen var är osäkert, eftersom 2014 saknas och felmarginalen gick från 4 till 9 kronor. Föreningarnas samlade yta var 70,6 miljoner kvadratmeter 2015, upp från 53,5 miljoner 2003. Vid 133 kronor per kvadratmeter innebär det ungefär 9,4 miljarder kronor i underhåll det sista uppmätta året. Till det kom knappt 5 miljarder kronor i ombyggnad och standardförbättring.
Varför föreningarnas underhåll ser lägre ut än hyresvärdarnas
Föreningarna låg långt under de privata hyresvärdarna i underhåll per kvadratmeter. Varje år mellan 2003 och 2013 låg föreningarnas underhåll på mellan 55 och 68 procent av hyresvärdarnas. År 2013 lade en privat hyresvärd 153 kronor per kvadratmeter där en förening lade 86.
Ändå underhåller föreningarna inte sina hus till halva takten. Ombyggnad och standardförbättring redovisas på en egen rad, och den raden är stor. År 2013 låg föreningarnas ombyggnad på 109 kronor per kvadratmeter, mer än deras underhåll. Ett stambyte som en hyresvärd delvis kostnadsför som reparation bokförs i en förening vanligtvis som en investering i huset. Arbetet är detsamma, men det redovisas på olika rader.
Med båda raderna hamnar föreningarna 2013 på 195 kronor per kvadratmeter mot 86 för underhållsposten ensam. De privata hyresvärdarna lade 2013 omkring 108 kronor per kvadratmeter på ombyggnad, räknat på 2012 års yta, som legat stilla kring 47 miljoner kvadratmeter sedan 2007. Det är i praktiken samma nivå som föreningarnas, och sammanlagt blir det drygt 260 kronor.
Ombyggnadsraden krymper gapet men stänger det inte. Föreningarna går från 56 procent av hyresvärdarnas nivå till omkring 75. Åren 2003 till 2011 låg föreningarnas sammanlagda belopp på mellan 89 och 108 procent av hyresvärdarnas. År 2013 ligger föreningarna lägst även med ombyggnaden inräknad. Underhållsraden ensam får föreningarna att se ut att spara in mer på husen än de gör.
Ett stambyte kan kosta 20 års underhållsbudget
Byggkostnaderna för flerbostadshus steg med 51 procent mellan 2015 och 2025 enligt SCB. Höll föreningarnas underhåll jämna steg motsvarar den sista mätningen ungefär 201 kronor per kvadratmeter i dagens penningvärde. Med knappt 73 kvadratmeter totalyta per bostadsrätt blir det i runda tal 14 700 kronor per lägenhet och år för allt underhåll tillsammans.
HSB Stockholm anger på sin sida om stambyte och relining att ”Ett riktvärde är 300 000 kr per lägenhet”. Ett enda stambyte motsvarar omkring 20 års samlad underhållsbudget, om budgeten ligger kvar på den nivå som senast uppmättes. Det förklarar varför stambyten ofta lånefinansieras, också i miljonprogrammets bestånd.
Samma riktvärde återkommer i genomgången av vad ett stambyte kostar per lägenhet.
Större bostadsrättsföreningar lade mer på underhåll 2013
SCB:s intäkts- och kostnadsundersökning delade också upp föreningarna efter storlek, och 2013 lade de större föreningarna mer på underhåll per kvadratmeter än de mindre.
| Föreningens storlek | Underhåll, kronor per kvadratmeter, 2013 | Felmarginal |
|---|---|---|
| färre än 25 lägenheter | 75 | ± 12 kronor |
| 25 till 74 lägenheter | 73 | ± 7 kronor |
| 75 till 149 lägenheter | 88 | ± 10 kronor |
| 150 till 299 lägenheter | 99 | ± 9 kronor |
| 300 lägenheter eller fler | 107 | ± 5 kronor |
Den största gruppen lade närmare hälften mer per kvadratmeter än de minsta. Driftskostnaderna skilde sig mindre, från 300 till 353 kronor per kvadratmeter i samma storleksklasser. Underhållet, den post som går att skjuta upp, varierade 2013 med föreningens storlek. I 2015 års mätning syns inte samma mönster, men felmarginalen för de minsta föreningarna är då 34 kronor.
SCB slutade mäta föreningarnas ekonomi efter 2015
På SCB:s produktsida för undersökningen står: ”Undersökningen är nedlagd, sista redovisningsår avser 2015.” Någon ny publicering är inte planerad. Undersökningen hade då funnits i någon form sedan SCB tog över den från Statens hyresråd i mitten av 1960-talet. Bostadsrättsföreningarna ingick från 1975.
Sedan räkenskapsåret 2023 kräver lagen att varje förening redovisar sparande per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, men inte en enda bostadsrättsförening finns i den maskinläsbara årsredovisningsdatan hos Bolagsverket. Uppgiften finns bara i de enskilda årsredovisningarna och går inte att summera för hela landet.
Antalet bostadsrätter i flerbostadshus gick från 967 938 år 2015 till 1 155 827 år 2025 enligt SCB:s bostadsbestånd.
Om siffrorna
Skuldtalen för 2017 till 2024 kommer från Finansinspektionens årliga bolånerapport och avser föreningens lån per kvadratmeter bostadsyta för de bostadsrätter som var säkerhet för ett nytt bolån. Finansinspektionen anger själv att myndigheten saknar fullständig information om föreningarnas ekonomi, till exempel samtliga intäkter och underhållsbehov.
Skuldtalen per värdeår och region, liksom underhållstalen, kommer från SCB:s Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) och avser kronor per kvadratmeter totalyta. Omräkningen av underhållet till dagens penningvärde bygger på byggkostnadsindex för flerbostadshus, eftersom underhåll köps av byggbranschen.
Fyra förbehåll gäller IKU. IKU är en urvalsundersökning, och felmarginalen anges vid varje tal. År 2014 saknas helt, eftersom undersökningen inte genomfördes. SCB varnar i sin kvalitetsdeklaration för jämförelser mellan ägarkategorier, eftersom föreningar mäts per företag och privata fastighetsägare per fastighet. Och obetalt arbete, som är vanligt just i bostadsrättsföreningar, fångas inte alls.
Senast faktagranskad: 17 oktober 2026